Les projets d’habitat participatif réalisés avec un maître d’ouvrage, selon le modèle proposé par Cpa-Cps, ne sont pas des opérations immobilières comme les autres (voir le schéma ci-dessous). La participation des habitants dans la conception du projet est évidemment ce qui fonde leur différence. Mais par rapport aux projets en autopromotion, cette participation ne constitue jamais une fin en soi. Elle n’est pas toujours possible, ni compatible avec les délais, ni pertinente à toutes les phases du projet. C’est pourquoi nous avons voulu formaliser nos engagements de maître d’ouvrage « participatif », afin qu’il n’y ait pas de malentendu ou de déception quant à la démarche que nous proposons.

Participation structurante des habitants dans la programmation du projet.

Le programme s’élabore avec les habitants, qui imaginent leur projet, font des propositions, et travaillent avec la maîtrise d’ouvrage et les architectes pour comprendre ce qui est possible, ce qui ne l’est pas ou à quelles conditions ce qui n’est pas possible pourrait le devenir…. Les ateliers sont configurés pour passer progressivement d’une vision très ouverte et d’une écoute des attentes des habitants, à une prise en compte « objectivée » de l’ensemble des enjeux d’un projet de construction. Notre rôle de maître d’ouvrage est de donner le maximum de visibilité et d’éléments de compréhension lors de cette phase de programmation, pour que le groupe prenne les décisions les plus éclairées possibles. Les marges de manœuvre dont nous disposons sont parfois étroites, mais les contraintes réglementaires et budgétaires peuvent aussi être à l’origine des innovations les plus intéressantes. Le programme est ensuite soumis, sous forme d’expression de besoins, aux acteurs techniques qui devront proposer des solutions pour le concrétiser.

Visibilité sur les arbitrages et l’avancée du projet

L’ensemble des décisions prises par catégorie (programmatique, juridique, économique, technique, esthétique, etc.) est recensé dans un tableau de bord régulièrement mis à jour. Un outil collaboratif permet aux habitants de suivre les événements qui surviennent tout au long du projet, de compiler les documents produits, de connaître les contraintes et les opportunités qui font évoluer le projet, et ainsi de mieux comprendre les décisions prises, du premier atelier à la fin du chantier.

Budget de travaux défini et dépensé dans sa totalité.

Cpa-Cps établit un bilan d’opération dans lequel figure un montant de travaux (calculé avec les architectes et un économiste du bâtiment) et s’engage à faire évoluer le projet dans le cadre de cette enveloppe budgétaire, et de dépenser la totalité du montant alloué aux travaux. Si l’évolution du projet et les négociations menées auprès des entreprises notamment permettent d’optimiser le coût, les gains sont investis dans le projet pour le bonifier. Si à l’inverse un dépassement est constaté en fin d’opération, Cpa-Cps le prend en charge.

Durée comparable à celle d’une opération immobilière classique.

En dehors des 3 ou 4 mois supplémentaires nécessaires à la démarche participative, nos ambitions en termes de délais de réalisation sont comparables à celles d’une opération classique. A noter que comme dans tout projet de construction, l’opération n’est jamais à l’abri d’une entreprise défaillante ou d’un problème technique qui viendraient ralentir le chantier.

Exigences de haute qualité architecturale, environnementale et sociale.

Les ambitions de nos projets se positionnent sur les 3 volets social, architectural, environnemental et architectural. Nous prenons l’engagement d’aller le plus loin possible dans la recherche de solutions performantes, intégrant la capacité du groupe à améliorer les usages en ayant été informé et formé aux meilleures pratiques. A la différence de beaucoup de projets de promotion classique, nous accordons une place centrale à l’architecture et aux architectes. Mais pour ces derniers, un projet participatif est beaucoup plus complexe à piloter humainement et techniquement. Ils ne peuvent en effet s’appuyer sur une commande précise du maître d’ouvrage (performance, coût, typologies de logements, etc), qui dans un projet participatif s’élabore au fil des ateliers. L’engagement des architectes ne doit pas être sous-estimé, leurs compétences et savoir-faire respectés, leurs recommandations prises en considération, y compris lorsqu’elles s’éloignent de nos préférences esthétiques, car ils sont garants de la cohérence d’ensemble du projet.